Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesi mülk sahibine kiracıyı doğrudan çıkarma hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347 uyarınca, kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı sürece, kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl süreyle uzatılmış sayılır.
Ancak kanun koyucu, mülk sahibinin mülkiyet hakkını sonsuza kadar kısıtlamamak adına istisnai bir hak tanımıştır: 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye.
Uygulamada sürelerin hesabı ve ihtar zamanlaması en ufak bir hatayı kabul etmediğinden, sürecin uzman bir Ümraniye kira avukatı ile yürütülmesi, davanın usulden reddedilmesini önleyen en önemli etkendir. Bu makalemizde, 10 yıllık uzama süresinin hukuken nasıl hesaplanacağını ve tahliye davası şartlarını hatasız bir şekilde inceleyeceğiz.
1. 10 Yıllık Uzama Süresi Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Kamuoyunda en çok düşülen yanılgı, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren 10 yıl geçmesiyle kiracının çıkarılabileceği düşüncesidir. Bu bilgi tamamen yanlıştır.
Kanun metni açıkça “on yıllık uzama süresi” ifadesini kullanmaktadır. Bu nedenle tahliye hakkının doğması için şu formül uygulanır: {Sözleşme Süresi} + {10 Yıllık Uzama Süresi} = {Toplam Süre}
Örnek Hesaplama:
- Sözleşme Başlangıç Tarihi: 1 Temmuz 2015
- Sözleşme Süresi: 1 Yıl (Sözleşme bitişi: 1 Temmuz 2016)
- 10 Yıllık Uzama Süresinin Başlangıcı: 1 Temmuz 2016
- 10 Yıllık Uzama Süresinin Bitimi: 1 Temmuz 2026
Bu hesaba göre mülk sahibi, ancak 1 Temmuz 2026 tarihinde sona erecek olan yeni dönem için tahliye hakkını kullanabilir. Yani sözleşme tarihinden itibaren aslında 11 yıl (1 + 10) geçmiş olması gerekir. Eğer sözleşme başında 3 yıllık yapılmış olsaydı, bu süre 13 yıl (3 + 10) olacaktı.
2. 10 Yıllık Uzama Nedeniyle Tahliye Şartları
Mülk sahibinin herhangi bir gerekçe (ihtiyaç, yeniden imar vb.) göstermeksizin, sadece sürenin dolmasına dayanarak kiracıyı tahliye edebilmesi için şu üç şartın birlikte gerçekleşmesi zorunludur:
- Sözleşme Süresi + 10 Yıllık Uzama Süresinin Tamamen Dolması: Yukarıdaki hesaplama yöntemine göre yasal süre eksiksiz tamamlanmalıdır.
- 3 Ay Önce Yazılı İhtar Şartı: Mülk sahibi, uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşacak (tebliğ edilecek) şekilde yazılı bir ihtarname göndermek zorundadır. Burada ihtarın gönderilme tarihi değil, kiracıya tebliğ edildiği tarih esas alınır. 3 aylık süre 1 gün bile kaçırılsa, tahliye hakkı sonraki yıla devreder.
- Dava Açma Süresi: İhtarname usulüne uygun tebliğ edildikten sonra, uzama yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
3. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıl Kuralı
Eğer taraflar arasında baştan beri bir süre belirlenmemişse (belirsiz süreli sözleşme) veya belirli süreli bir sözleşme daha sonra tarafların sessiz kalmasıyla belirsiz süreliye dönüştüyse hesaplama değişir.
TBK m. 347/2 uyarınca, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçmekle, mülk sahibi genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere (6 aylık dönemin sonu için 3 ay önceden ihtar) uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
4. Görevli ve Yetkili Mahkeme
10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Ümraniye, Madenler, Dudullu, Çekmeköy veya Sancaktepe lokasyonundaki gayrimenkuller için açılacak davalarda yetkili adliye İstanbul Anadolu (Kartal) Adliyesidir.
Ümraniye’de Kira ve Tahliye Davalarında Profesyonel Hukuki Hizmet
10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye süreçleri, tamamen matematiksel ve usuli sürelerin hatasız yönetilmesine bağlıdır. İhtarnamenin zamanında tebliğ edilmemesi, sözleşme süresinin yanlış hesaplanması gibi hatalar mülk sahiplerinin en az 1 yıl daha beklemesine ve ciddi maddi kayıplara uğramasına neden olur.
Adem Türkcan Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, Ümraniye Madenler’deki merkez ofisinde, kira sözleşmelerinin süre analizleri, yasal ihtarname süreçlerinin takibi ve Sulh Hukuk Mahkemelerindeki tahliye davalarında müvekkillerine güncel Yargıtay içtihatları doğrultusunda profesyonel ve güvenilir avukatlık hizmeti sunmaktadır.