Kira uyuşmazlıkları, İstanbul’da hem ev sahiplerinin hem de kiracıların en sık hukuki destek aradığı alanların başında geliyor. Ümraniye kira avukatı arayışındaysanız, büyük olasılıkla bir tahliye süreci, kira bedelinin güncellenmesi ya da ödenmeyen kira alacağı ile karşı karşıyasınız demektir. Bu rehberde; kiracı tahliyesinin yasal nedenlerini, kira tespit ve uyarlama davalarını, zorunlu arabuluculuk aşamasını ve 2026 yılında geçerli kira artış kurallarını Türk Borçlar Kanunu’nun güncel hükümleri çerçevesinde ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.
Adem Türkcan Hukuk ve Danışmanlık ofisi, Ümraniye merkezli olarak kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarda ev sahiplerine ve kiracılara hukuki destek sunmaktadır. Aşağıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerekir.
Ümraniye kira avukatı — tahliye, kira tespiti ve kira uyuşmazlıkları rehberi 2026
Kira Hukuku Hangi Uyuşmazlıkları Kapsar?
Kira ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler ise TBK’nın 339 ve devamı maddelerinde yer alır. Uygulamada en sık karşılaşılan kira uyuşmazlıkları şunlardır: kiracının tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, ödenmeyen kira alacaklarının tahsili, depozito iadesi, kiralananın ayıplı olması ve erken tahliye kaynaklı tazminat talepleri.
Bu uyuşmazlıkların her biri farklı usul kurallarına, farklı sürelere ve farklı ispat koşullarına tabidir. Sürelerin kaçırılması çoğu zaman hakkın bir sonraki kira yılına kadar kullanılamaması, bazen de tamamen kaybedilmesi sonucunu doğurur. Bu nedenle sürecin başında doğru hukuki nitelendirme yapılması belirleyici önem taşır.
2026 Yılında Kira Artışı: Yasal Sınır Nedir?
TBK m. 344 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Konut kiraları için bir dönem uygulanan yüzde 25’lik geçici artış tavanı 2024 yılı ortasında sona ermiş olup, bugün hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında geçerli tek yasal sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre Temmuz 2026’da yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek azami artış oranı yüzde 32,03’tür. Bu oran her ay TÜİK’in açıkladığı endekse göre değiştiğinden, sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranın esas alınması gerekir.
Sözleşmede bu sınırın üzerinde bir artış kararlaştırılmış olsa bile, yasal tavanı aşan kısım geçersizdir. Kiracı, tavanı aşan artış talebini ödemek zorunda değildir; ev sahibi ise kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını düşünüyorsa kira tespit davası yoluna başvurabilir.
Kira Tespit Davası (TBK m. 344-345)
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından güncel koşullara uygun biçimde yeniden belirlenmesini sağlayan davadır. Özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, yıllık TÜFE artışları çarşı rayicinin gerisinde kaldığında ev sahipleri bu yola başvurur.
Beş Yıl Kuralı
TBK m. 344/3 uyarınca, kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira dönemlerinde, mahkeme kira bedelini TÜFE ortalaması ile bağlı kalmaksızın; emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet ölçütlerini birlikte değerlendirerek belirler. Beş yıl dolmadan açılan tespit davasında ise mahkemenin belirleyeceği bedel TÜFE on iki aylık ortalamasındaki artış oranını aşamaz.
Otuz Gün Kuralı
TBK m. 345’e göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek yeni bedelin içinde bulunulan yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için, davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi gönderilmiş olması gerekir. Aksi halde mahkemenin belirlediği bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Uygulamada en çok hak kaybı yaşanan nokta bu süre hesabıdır.
Görevli Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tespit ve tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ümraniye’deki taşınmazlar bakımından bu davalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138)
Kira tespit davasından farklı olarak uyarlama davası, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü gelişmeler nedeniyle sözleşme dengesinin aşırı bozulması halinde gündeme gelir. TBK m. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanan bu dava, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Mahkeme, koşulların gerçekleştiğini tespit ederse kira bedelini yeni koşullara uyarlayabilir. Uyarlama davaları, tespit davalarına göre daha ağır ispat koşullarına tabidir; olağanüstü durumun öngörülemez nitelikte olduğu ve sözleşme dengesini katlanılamaz ölçüde bozduğu somut olarak ortaya konulmalıdır.
Kiracının Tahliyesi: Yasal Nedenler
Kiracı tahliyesinin 8 yasal nedeni: TBK 315, 347, 350, 351, 352
Türk hukukunda kiracının tahliyesi ancak kanunda sınırlı olarak sayılan nedenlere dayanılarak sağlanabilir. Sözleşme süresinin dolması, konut ve çatılı işyeri kiralarında tek başına tahliye nedeni değildir; TBK m. 347 uyarınca kiracı sözleşme bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar ve kiraya veren sırf süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Tahliye için aşağıdaki nedenlerden birinin varlığı gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350-351)
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı doğduğunda tahliye davası açabilir. Yargı uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; ileriye dönük veya varsayımsal ihtiyaç yeterli görülmez. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik de TBK m. 351 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açması gerekir. Yeni malik dilerse bu yola başvurmak yerine sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede önemli bir güvence de yeniden kiralama yasağıdır: TBK m. 355 uyarınca kiraya veren, tahliye edilen taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme işlemleri yapılacaksa ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız hale gelecekse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Kentsel dönüşümün yoğun yaşandığı Ümraniye ve çevresinde bu tahliye nedeni son yıllarda sıkça gündeme gelmektedir. Mahkemeler, inşaatın gerçekliğini ortaya koyan proje ve ruhsat belgelerini titizlikle inceler.
Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)
Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Geçerli olabilmesi için taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olması gerekir; sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütler yargı kararlarında geçersiz kabul edilmektedir. Taahhüt edilen tarih geldiğinde kiraya veren, bir ay içinde icra takibi başlatmak veya tahliye davası açmak zorundadır; bu süre geçirilirse taahhüde dayalı tahliye hakkı o dönem için kullanılamaz.
İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine neden olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların aynı kira yılı içinde, farklı aylara ilişkin ve yazılı olması gerekir. İhtarname içeriğindeki usul hataları davanın reddine yol açabildiğinden, ihtarların gönderilme aşamasında hukuki destek alınması önem taşır.
Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Kira Borcunun Ödenmemesi ve Temerrüt (TBK m. 315)
Kiracı, muaccel kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı ihtarla süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Verilen süre içinde borç ödenmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye talep edebilir.
Uygulamada kira alacağı için daha hızlı işleyen bir yol da İcra ve İflas Kanunu kapsamında tahliye talepli ilamsız icra takibidir. Kiracıya ödeme emri gönderilir; kiracı otuz gün içinde borcu ödemez ve yedi gün içinde itiraz da etmezse, icra mahkemesinden kiracının tahliyesi istenebilir. Bu yol, özellikle ödenmeyen kira alacaklarında dava sürecine göre önemli zaman kazandırabilir.
On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye (TBK m. 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on uzama yılı dolduktan sonra herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekir. Uzun süreli kiracıların tahliyesinde bu yol, ihtiyaç ispatı gerektirmediği için önemli bir seçenektir; ancak sürelerin hesabı sözleşme başlangıç tarihine göre dikkatle yapılmalıdır.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Kira tespit, kira alacağı ve tahliye davaları bu kapsamdadır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Bu zorunluluğun önemli bir istisnası vardır: İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır. Yani ödenmeyen kira nedeniyle tahliye talepli icra takibi başlatmak için önce arabulucuya gitmek gerekmez.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge gücüne kavuşabilir ve süreç dava açılmadan sonuçlanır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenerek yargı yoluna geçilir. Arabuluculuk aşamasında ileri sürülen taleplerin doğru çerçevelenmesi, sonraki dava sürecini doğrudan etkiler; bu nedenle görüşmelere avukatla katılmak sürecin sağlıklı ilerlemesine katkı sağlar.
Tahliye ve Kira Davalarında Süreç Nasıl İşler?
Kira davası süreci: ihtarname, zorunlu arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesi
Kira uyuşmazlıklarında tipik süreç şu aşamalardan oluşur: uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ve delillerin toplanması, gerekiyorsa ihtarname gönderilmesi, zorunlu arabuluculuk başvurusu, arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılması, yargılama ve kararın icrası.
Yargılama süresi; mahkemenin iş yükü, delil durumu, bilirkişi incelemesi ve keşif gibi etkenlere göre değişir. Bu nedenle her dosya için standart bir süre taahhüt etmek mümkün değildir; ancak doğru yol seçimi ve eksiksiz bir dava hazırlığı, sürecin gereksiz yere uzamasını önleyen en önemli etkendir. Örneğin ödenmeyen kira alacağında dava yerine tahliye talepli icra takibinin tercih edilmesi, koşullar uygunsa sonuca çok daha kısa sürede ulaştırabilir.
Delil hazırlığında; kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve dekontlar, ihtarnameler, tahliye taahhüdü, yazışmalar, tapu kaydı ve emsal kira araştırması öne çıkar. Tespit davalarında mahkeme genellikle bilirkişi marifetiyle emsal incelemesi yaptırır.
Kiracılar İçin: Tahliye Talebiyle Karşılaşırsanız Haklarınız
Kira hukuku yalnızca ev sahiplerini değil, kiracıları da korur. Tahliye nedenlerinin kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiş olması kiracı lehine bir güvencedir. Tahliye talebiyle karşılaşan kiracının şu noktaları değerlendirmesi gerekir: ihtarname veya tahliye taahhüdü usulüne uygun mu, ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi mi, süreler doğru işletilmiş mi, talep edilen kira artışı yasal sınırın üzerinde mi?
Usule aykırı bir ihtar, sözleşmeyle aynı tarihte imzalatılmış bir tahliye taahhüdü veya samimi olmayan bir ihtiyaç iddiası, davanın reddini sağlayabilir. Yasal tavanın üzerindeki artış dayatmaları karşısında kiracının fazla kısmı ödeme yükümlülüğü yoktur. Depozitonun iade edilmemesi, kiralanandaki ayıplar ve kiraya verenin bakım yükümlülükleri de kiracının dava konusu yapabileceği haklar arasındadır.
Depozito (Güvence Bedeli) Uyuşmazlıkları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, TBK m. 342’de “güvence bedeli” olarak düzenlenmiştir. Kanuna göre güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvencenin, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması öngörülmüştür; uygulamada bu kurala çoğu zaman uyulmasa da hüküm, uyuşmazlık halinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesinde esas alınır.
Kira ilişkisi sona erdiğinde en sık yaşanan tartışma, depozitonun iade edilmemesi veya hasar iddialarıyla kesinti yapılmasıdır. Kiraya veren, kiralananın olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranması için depozitodan kesinti yapamaz; boya eskimesi, doğal aşınma gibi kalemler kiracıya yüklenemez. Buna karşılık kiracının kusuruyla oluşan hasarlar, ödenmemiş kira ve yan giderler depozitodan mahsup edilebilir. İade tartışmalarında; giriş ve çıkışta tutulan durum tespit tutanakları, fotoğraflar ve fatura kayıtları belirleyici delillerdir. Taşınmazı teslim alırken ve teslim ederken yazılı tespit yapılması, her iki taraf için de etkili bir önlemdir.
Erken Tahliye ve Kiracının Sorumluluğu
Kiracı, kira süresi dolmadan taşınmazı boşaltırsa kural olarak sözleşmeden doğan borçlarından hemen kurtulmaz. TBK m. 325 uyarınca kiracı, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder. Ancak kiracı, kabul edilebilir yeni bir kiracı bulursa bu sorumluluk sona erer. Mahkemeler makul süreyi; taşınmazın konumu, niteliği ve piyasa koşullarına göre her dosyada ayrıca değerlendirir.
Ev sahibi yönünden bu süreçte dikkat edilmesi gereken nokta, zararı azaltma yükümlülüğüdür: taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çabayı göstermeyen kiraya veren, boş geçen sürenin tamamını kiracıdan talep edemeyebilir. Erken tahliye uyuşmazlıklarında tarafların yazışmaları, ilan kayıtları ve anahtar teslim tarihi önemli ispat araçlarıdır.
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, sözleşme aşamasındaki eksikliklerden doğar. Sağlıklı bir kira sözleşmesinde asgari olarak şu unsurların açıkça düzenlenmesi gerekir: tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, kiralananın açık adresi ve niteliği, kira başlangıç tarihi ve süresi, kira bedeli ile ödeme günü ve ödeme yöntemi, yan giderlerin (aidat, ortak gider) hangi tarafça karşılanacağı, güvence bedelinin tutarı ve iade koşulları, kiralananın teslim anındaki durumu.
Ev sahipleri yönünden özellikle iki belge önem taşır. Birincisi, kira bedelinin banka kanalıyla ödenmesinin kararlaştırılmasıdır; bu, hem ödeme takibini hem de olası ihtar ve takip süreçlerinde ispatı kolaylaştırır. İkincisi, ileride tahliye ihtiyacı doğabilecekse usulüne uygun bir tahliye taahhüdüdür; yukarıda açıklandığı üzere taahhüdün sözleşmeden sonra alınması gerektiği unutulmamalıdır.
Kiracılar yönünden ise sözleşmeye konulan bazı kayıtlara dikkat edilmelidir. Yasal tavanın üzerinde artış öngören hükümler, güvence bedelini üç aylık kiranın üzerine çıkaran kayıtlar ve kiracı aleyhine genel işlem koşulu niteliğindeki dayatmalar geçersiz olabilir; ancak geçersizliğin ileri sürülmesi çoğu zaman bir yargılama gerektirir. Sözleşmeyi imzalamadan önce metnin incelettirilmesi, sonradan doğacak uyuşmazlıkların en ekonomik önlemidir.
İşyeri Kiralarında Özellikli Durumlar
Çatılı işyeri kiraları, konut kiralarıyla büyük ölçüde aynı koruyucu hükümlere tabidir; artış sınırı, tahliye nedenleri ve süreler yukarıda anlatılan çerçevede uygulanır. Bununla birlikte işyeri kiralarında bazı konular ayrıca öne çıkar. Kiracının işletmesini devretmesi halinde kira ilişkisinin akıbeti, sözleşmedeki devir yasağı kayıtları ve kiraya verenin yazılı rızası önem kazanır. Yine işyeri kiralarında kira bedelinin döviz cinsinden kararlaştırılmasına ilişkin mevzuat sınırlamaları ve stopaj gibi vergisel yükümlülükler, sözleşme kurulurken mutlaka değerlendirilmesi gereken başlıklardır.
Esnaf ve şirketler yönünden tahliye riski, yalnızca bir konut kaybı değil aynı zamanda müşteri çevresinin ve işletme değerinin kaybı anlamına gelir. Bu nedenle işyeri kiracılarının, sözleşme yenileme dönemlerini ve kiraya verenden gelen bildirimleri takvim disiplini içinde takip etmesi; ev sahiplerinin ise ticari ilişkinin niteliğine uygun, açık ve yazılı bir sözleşme düzeni kurması uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır.
Ev Sahipleri İçin Yol Haritası
Tahliye veya kira artışı düşünen bir ev sahibinin izlemesi gereken adımlar özetle şöyledir. Önce hedef netleştirilmelidir: amaç kira bedelini güncellemek mi, taşınmazı boşaltmak mı, yoksa birikmiş alacağı tahsil etmek mi? Bu üç hedef farklı hukuki yollara karşılık gelir ve yanlış yol seçimi zaman kaybettirir.
İkinci adım, dayanağın ve sürelerin kontrolüdür: ihtiyaç iddiası belgelenebilir mi, tahliye taahhüdü usulüne uygun mu, iki haklı ihtar için kira yılı hesabı doğru mu, on yıllık uzama süresi dolmuş mu? Üçüncü adım, yazılı sürecin doğru yürütülmesidir; ihtarnamelerin noter kanalıyla ve doğru içerikle gönderilmesi, ileride açılacak davanın temelini oluşturur. Son adım ise zorunlu arabuluculuk başvurusu ve gerekiyorsa davadır. Sürecin başında yapılan bir saatlik hukuki değerlendirme, çoğu zaman aylarca sürecek yanlış bir yargılamanın önüne geçer.
Ümraniye’de Kira Uyuşmazlıkları
Ümraniye; yoğun konut stoku, süregelen kentsel dönüşüm projeleri ve hareketli kiralık konut piyasasıyla, kira uyuşmazlıklarının İstanbul Anadolu Yakası’nda en sık yaşandığı ilçeler arasındadır. Yeniden inşa nedeniyle tahliye talepleri, hızla değişen rayiç bedeller nedeniyle kira tespit davaları ve el değiştiren taşınmazlarda yeni malik ihtiyacına dayalı tahliyeler bölgede öne çıkan uyuşmazlık tipleridir.
Bölgedeki kira düzeyleri son yıllarda hızlı değiştiği için, beş yılı dolduran kira ilişkilerinde tespit davaları Ümraniye özelinde giderek daha sık açılmaktadır. Aynı şekilde, site ve apartman yönetimleriyle yaşanan aidat kaynaklı uyuşmazlıklar, kiracı ile ev sahibi arasındaki yan gider paylaşımı tartışmalarını da beraberinde getirmektedir. Bu tür uyuşmazlıklarda sözleşme hükümleri ile kat mülkiyeti düzeninin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Adem Türkcan Hukuk ve Danışmanlık, Ümraniye Madenler Mahallesi’ndeki ofisinde; kiracı tahliyesi, kira tespit ve uyarlama davaları, kira alacağı takipleri, tahliye taahhüdü hazırlanması ve arabuluculuk süreçlerinde ev sahiplerine ve kiracılara hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Çekmeköy, Ataşehir, Sancaktepe ve Anadolu Yakası’nın diğer ilçelerinden de dosya kabul edilmektedir. Kira hukukunun yanı sıra ceza, boşanma, miras ve iş hukuku alanlarını kapsayan çalışma alanlarımızı inceleyebilir, güncel hukuki değerlendirmeler için blog sayfamızdaki yazılara göz atabilir, Ümraniye avukat hizmetlerimiz hakkında ayrıntılı bilgiye ana sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı hangi hallerde tahliye edilebilir? Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye ancak kanunda sayılan nedenlerle mümkündür: ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının aynı ilçede konutunun bulunması, kira borcunun ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolması. Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye nedeni değildir.
2026’da kira zammı en fazla yüzde kaç olabilir? Yasal sınır, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Temmuz 2026’da yenilenen sözleşmeler için bu oran yüzde 32,03’tür; her ay TÜİK verisiyle güncellenir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı? Dava her zaman açılabilir; ancak yeni bedelin içinde bulunulan yeni kira döneminde geçerli olması için davanın dönem başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya bu süre içinde yazılı bildirim yapılması gerekir. Beş yılı dolan kira ilişkilerinde mahkeme bedeli TÜFE ile bağlı olmadan, emsal ve hakkaniyete göre belirler.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir? Taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, yazılı olarak ve serbest iradeyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütler yargı uygulamasında geçersiz sayılmaktadır. Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulmalıdır.
Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu? Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan tespit, alacak ve tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır.
Kirasını ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir? İki yol vardır: TBK m. 315 uyarınca en az otuz gün süreli yazılı ihtar sonrası fesih ve dava; veya İcra ve İflas Kanunu kapsamında tahliye talepli ilamsız icra takibi. İkinci yol koşullar uygunsa genellikle daha hızlı sonuç verir ve arabuluculuk şartına tabi değildir.
On yıllık kiracı tahliye edilebilir mi? Evet. On uzama yılı dolduktan sonra kiraya veren, gerekçe göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Depozito hangi hallerde kesilebilir? Kiracının kusuruyla oluşan hasarlar, ödenmemiş kira ve yan giderler depozitodan mahsup edilebilir. Olağan kullanımdan doğan yıpranma (boya eskimesi, doğal aşınma) için kesinti yapılamaz. Güvence bedeli kanunen üç aylık kira bedelini aşamaz.
Kiracı evi erken boşaltırsa kira ödemeye devam eder mi? Kural olarak evet; kiracı, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumludur. Ödeme gücüne sahip, kabul edilebilir yeni bir kiracı bulunması halinde bu sorumluluk sona erer.
Ümraniye’deki kira davalarına hangi mahkeme bakar? Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; Ümraniye’deki taşınmazlara ilişkin davalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Sonuç
Kira hukuku; kısa süreler, sıkı şekil şartları ve sürekli güncellenen oranlar nedeniyle hata kaldırmayan bir alandır. Yanlış türde açılan bir dava veya usulüne uygun düzenlenmemiş bir ihtarname, süreci aylarca uzatabilir. İster ev sahibi ister kiracı olun, adım atmadan önce somut durumunuzun değerlendirilmesi hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.
Unutulmamalıdır ki kira hukukundaki oranlar ve içtihatlar sürekli güncellenmektedir; bu yazıda yer alan oranlar Temmuz 2026 itibarıyla geçerli olup, işlem yapmadan önce güncel verilerin kontrol edilmesi gerekir. Kira uyuşmazlıklarınızla ilgili bilgi almak için Adem Türkcan Hukuk ve Danışmanlık ofisiyle iletişim sayfamız üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayınız için bir avukata danışınız.