Gayrimenkul, çoğu insanın en büyük varlığıdır ve bu varlığa ilişkin uyuşmazlıklar hem maddi hem de duygusal yük taşır. Tapu kaydındaki bir hata, mirasçıdan gizlenmiş bir devir ya da yıllardır süren bir ortaklık, doğru hukuki yolla çözülmediğinde yıllara yayılabilir. Bu rehberde gayrimenkul hukukunun temel dava türlerini, süreçleri ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele alıyoruz.
Adem Türkcan Hukuk Bürosu, Ümraniye merkezli olarak tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kentsel dönüşüm ve inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktadır.
Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasıyla açılır. Amaç, yolsuz veya hukuka aykırı tescilin iptali ve kaydın gerçek hak sahibi adına düzeltilmesidir.
Muris Muvazaası
Uygulamada en çok karşılaşılan tapu iptali sebebidir. Mirasbırakan, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını görünürde satmış gibi gösterir; oysa gerçekte bağışlamıştır.
Bu iddianın kabulü için dört unsurun birlikte bulunması aranır: görünürdeki işlem (satış), gizlenen işlem (bağış), taraflar arasında muvazaa anlaşması ve mirasçıdan mal kaçırma amacı.
Muris muvazaasında zamanaşımı var mı?
Hayır. Muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil davası zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu, mirasçılar için önemli bir güvencedir; ancak delillerin zamanla kaybolması riski nedeniyle beklemek yine de doğru değildir.
Bu davalarda mahkeme; satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini, bedelin taşınmazın değerine uygun olup olmadığını, mirasbırakanın ekonomik durumunu ve satış yapmaya ihtiyacı bulunup bulunmadığını, taraflar arasındaki yakınlığı ve yerel örf-âdeti birlikte değerlendirir. Tanık beyanları ve banka kayıtları belirleyici delillerdir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)
Bir taşınmaza birden fazla kişi malikse ve paydaşlar taşınmazı nasıl kullanacakları konusunda anlaşamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu dava, paylı veya elbirliği mülkiyetini sona erdirir.
Ortaklık iki yolla giderilir: aynen taksim (taşınmazın fiilen bölünerek paylaştırılması) veya satış yoluyla (taşınmazın satılıp bedelin paylar oranında dağıtılması). Mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse satışa karar verir.
Satış, icra müdürlüğü veya satış memurluğu aracılığıyla açık artırma ile yapılır. Paydaşlar da artırmaya katılabilir. Dava tüm paydaşlara karşı açılmak zorundadır; eksik paydaşla açılan dava usulden reddedilir.
Kentsel Dönüşüm
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem başta olmak üzere afet riskine karşı riskli yapıların tespitini ve dönüşümünü düzenler.
Süreç, yapının riskli olarak tespiti ile başlar. Tespit, lisanslı kuruluşlarca yapılır ve malikler bu tespite itiraz edebilir. Riskli yapı kesinleştiğinde maliklerin dönüşüm kararı alması ve müteahhitle sözleşme yapılması aşamasına geçilir.
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en çok zorlandığı aşama müteahhit sözleşmesidir. Sözleşmede paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası, teminat, iskân alınması ve tapu devri koşulları açık biçimde düzenlenmelidir. Belirsiz bırakılan her madde, teslim aşamasında uyuşmazlığa dönüşür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu sözleşme, resmî şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılmadıkça kural olarak geçerli olmaz. Uygulamada en sık yaşanan sorunlar şunlardır: inşaatın süresinde tamamlanmaması, eksik veya ayıplı imalat, projeye aykırılık, iskân alınamaması ve müteahhidin payını üçüncü kişilere devretmesi.
Gecikme hâlinde arsa sahibinin talep edebilecekleri sözleşme hükümlerine göre değişir: gecikme tazminatı, kira kaybı, sözleşmenin feshi ve tapu iptali gündeme gelebilir. Bu nedenle sözleşme aşamasında hukuki destek almak, sonradan açılacak davalardan çok daha etkilidir.
Taşınmaz Alım-Satımında Dikkat Edilecekler
Taşınmaz mülkiyeti, tapu sicilinde tescille kazanılır. Harici (noterde veya adi yazılı) satış vaadi sözleşmeleri tek başına mülkiyet geçirmez. Bu nedenle alım-satım sürecinde tapu incelemesi hayati önemdedir.
- Tapu kaydı incelemesi: Malik kim, pay durumu ne, taşınmazın niteliği tapuda ne olarak görünüyor?
- Şerh ve beyanlar: İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi, irtifak hakları
- İmar durumu: Belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi kontrolü
- Kat irtifakı/kat mülkiyeti: Bağımsız bölümün projeye uygunluğu
- Kiracı durumu: Taşınmazda kiracı varsa kira sözleşmesinin incelenmesi
Satın alınan taşınmazda kiracı bulunuyorsa yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye talep etme koşulları ayrı bir konudur ve kira hukuku sayfamızda ayrıntılı biçimde ele alınmıştır.
Diğer Gayrimenkul Davaları
| Dava | Konusu |
|---|---|
| Elatmanın önlenmesi | Taşınmaza haksız müdahalenin durdurulması |
| Ecrimisil | Haksız kullanım nedeniyle tazminat (haksız işgal tazminatı) |
| Kadastro tespitine itiraz | Kadastro çalışmalarında yapılan tespitlere karşı dava |
| Şufa (önalım) | Paydaşın, payı satın alma önceliğini kullanması |
| Muhdesatın aidiyeti | Taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçların kime ait olduğunun tespiti |
| Kamulaştırmasız elatma | İdarenin usulsüz el atması hâlinde açılan davalar |
Ümraniye ve Çevresinde Gayrimenkul Hukuku
Ümraniye, İstanbul Anadolu Yakası’nda kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı ilçelerden biridir. Bu durum; riskli yapı tespitleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, teslim gecikmeleri ve dönüşüm sürecinde paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkları öne çıkarmaktadır. Eski parselli yapıların dönüşümünde ortaklığın giderilmesi ve muhdesat tespiti davaları da sıkça gündeme gelir.
Adem Türkcan Hukuk Bürosu, Madenler Mahallesi’ndeki ofisinde tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, kentsel dönüşüm ve inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında hizmet vermektedir. Çekmeköy, Ataşehir, Sancaktepe ve Anadolu Yakası’nın diğer ilçelerinden dosya kabul edilmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu iptali davası ne kadar sürer?
Süre; delil durumuna, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılıp yapılmayacağına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Bu davalar genellikle keşif ve bilirkişi gerektirdiğinden diğer davalara kıyasla daha uzun sürebilir.
Babam evi kardeşime satmış, dava açabilir miyim?
Görünürdeki satışın gerçekte bağış olduğu ve mirasçıdan mal kaçırma amacı taşıdığı ileri sürülebiliyorsa muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu dava zamanaşımına tabi değildir.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz kime satılır?
Satış açık artırma ile yapılır; paydaşlar dahil herkes katılabilir. Bu nedenle taşınmazın üçüncü kişilere geçme ihtimali vardır.
Kentsel dönüşümde tüm maliklerin onayı şart mı?
Kanun, dönüşüm kararının belirli bir çoğunlukla alınmasını öngörür; karara katılmayan maliklerin durumu için ayrı bir usul işletilir. Somut durumda hangi oranın ve usulün uygulanacağı dosyaya göre değerlendirilmelidir.
Müteahhit daireyi zamanında teslim etmezse ne yapabilirim?
Sözleşme hükümlerine göre gecikme tazminatı, kira kaybı talebi, sözleşmenin feshi ve koşulları varsa tapu iptali gündeme gelebilir. İhtarname gönderilmesi çoğu zaman ilk adımdır.
Satış vaadi sözleşmesi tapu yerine geçer mi?
Hayır. Mülkiyet tapu siciline tescille kazanılır. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh edilmesi hâlinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir.
Ecrimisil ne kadar geriye dönük istenebilir?
Uygulamada geriye dönük talep belirli bir süreyle sınırlıdır; somut dosyada hangi sürenin geçerli olduğu değerlendirilmelidir.
Ümraniye’deki gayrimenkul davalarına hangi mahkeme bakar?
Dava türüne göre asliye hukuk veya sulh hukuk mahkemesi görevlidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ümraniye için İstanbul Anadolu Adliyesi yetkilidir.
Gayrimenkul uyuşmazlığınızın değerlendirilmesi için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayınız için bir avukata danışınız.