Hisseli taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar arasında çıkan uyuşmazlıklar, uygulamada en sık karşılaşılan hukuki sorunların başında gelmektedir. Miras kalan bir gayrimenkulün paylaşılması, ortak alınan bir arsanın satılması veya kat mülkiyeti kurulamayan binaların durumu taraflar arasında anlaşmazlığa yol açabilmektedir. Tarafların kendi aralarında rızaen paylaşım (rızai taksim) sağlayamadığı durumlarda kanun nezdinde başvurulacak tek hukuki yol izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasıdır.
Bu makalemizde; izale-i şuyu davası neticesinde verilen satış kararının nasıl uygulanacağını, satış süreci aşamalarını, UYAP E-Satış portalı üzerinden yürütülen açık artırma usullerini ve hissedarların hak kaybına uğramaması için dikkat etmesi gereken kritik hususları detaylarıyla inceliyoruz.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir?
İzale-i şuyu, birden fazla kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetine sahip olduğu bir mal üzerindeki ortaklık durumuna mahkeme kararıyla son verilmesi işlemidir. Türk Medeni Kanunu gereğince her paydaş, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir.
Ortaklığın giderilmesi temel olarak iki yöntemle gerçekleşir:
- Aynen Taksim (Aynen Paylaşma): Taşınmazın niteliği, yüzölçümü ve imar durumu elveriyorsa malın fiziki olarak paydaşlar arasında bölünmesidir.
- Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa, mahkeme taşınmazın icra/satış memurluğu aracılığıyla satılarak bedelinin hissedarlara payları oranında dağıtılmasına karar verir.
Uygulamada arsa, daire, dükkan gibi taşınmazların büyük çoğunluğunda aynen taksim mümkün olmadığından satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı verilmektedir.
İzale-i Şuyu Satış Süreci Nasıl İlerler? (Adım Adım Aşamalar)
Mahkemenin “satış suretiyle ortaklığın giderilmesi” yönünde verdiği karar kesinleştikten sonra asıl satış aşamasına geçilir. Satış süreci şu kanuni adımlardan oluşur:
1. Satış Memurluğuna Başvuru ve Dosya Açılması
Mahkeme kararının kesinleşmesi üzerine taraflardan birinin talebiyle dosya ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğuna gönderilir. Satış memurluğu, satış işlemlerini yürütmek üzere dosyayı işleme alır.
2. Kıymet Takdiri (Bilirkişi İncelemesi ve Değer Tespiti)
Satış memurluğu, taşınmazın güncel piyasa değerini belirlemek amacıyla uzman bilirkişi heyetini görevlendirir. Bilirkişiler taşınmazın konumunu, imar durumunu, emsal rayiç değerlerini ve üzerindeki yapıları inceleyerek bir kıymet takdiri raporu hazırlar.
Hazırlanan bu rapor tüm hissedarlara tebliğ edilir. Hissedarların rapordaki bedele karşı tebliğden itibaren 7 gün içinde kıymet takdirine itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Taşınmazın düşük bedelle satılmaması adına bu aşama hayati önem taşır.
3. Satış İlanı ve Şartnamesinin Hazırlanması
Kıymet takdiri kesinleştikten sonra satış memuru satış şartnamesini hazırlar ve satış ilanını yayımlar. İlanda taşınmazın özellikleri, muhammen bedeli (takdir edilen değer), birinci ve ikinci açık artırma tarihleri yer alır.
4. UYAP E-Satış Portalı Üzerinden Açık Artırma
Güncel mevzuat gereğince izale-i şuyu satışları elektronik ortamda, Adalet Bakanlığı’nın UYAP E-Satış Portalı üzerinden gerçekleştirilir.
- Teklif Verme Süreci: Elektronik ortamda teklif verme süresi 20 gündür.
- Başlangıç Bedeli: İhale, taşınmaz için belirlenen muhammen bedelin %50’si üzerinden başlatılır. Ayrıca satış masrafları ve rüçhanlı alacaklar göz önünde bulundurulur.
- En Yüksek Teklif: Süre sonunda en yüksek teklifi veren katılımcı ihaleyi kazanır. Hissedarlar da dahil olmak üzere şartları taşıyan herkes ihaleye katılma hakkına sahiptir.
5. İhale Bedelinin Ödenmesi ve Paylaşım
İhaleyi kazanan alıcı, ihale bedelini kanuni süresi içinde Satış Memurluğu hesabına yatırır. Yatırılan meblağdan damga vergisi, KDV ve satış masrafları kesildikten sonra kalan net tutar, tapudaki hisse oranlarına göre maliklere ödenir.
İzale-i Şuyu Davalarında İhalenin Feshi ve Hak Kayıpları
Satış sürecinde usule veya kanuna aykırılık yapılması halinde ilgililer ihalenin feshi davası açabilirler. İhaleye fesat karıştırılması, tebligatların usulsüz yapılması veya satış ilanında esaslı hataların bulunması gibi gerekçelerle ihale iptal edilebilir.
Satış sürecinde en çok karşılaşılan riskler şunlardır:
- Kıymet takdiri raporunun gerçeği yansıtmaması sebebiyle taşınmazın değerinin altında satılması.
- Hissedarlara yapılan tebligatsızlıklar sebebiyle satıştan haberdar olunamaması.
- Ön alım (şufa) hakkı ve hissedarların ihaleye katılım şartlarındaki usul hataları.
Sürecin Hukuki Destek ile Yürütülmesinin Önemi
Ortaklığın giderilmesi davaları ve müteakip satış süreçleri, Hukuk Muhakemeleri Kanun ve İcra İflas Kanunu usul kurallarının katı bir şekilde uygulandığı teknik süreçlerdir. Sürelerin kaçırılması veya eksik yapılan usul işlemleri, taşınmazın gerçek değerinin çok altında satılmasına ve telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.
Sürecin en başından itibaren tecrübeli bir İstanbul avukat ile takip edilmesi, kıymet takdirine zamanında itiraz edilmesi ve satış aşamasında hissedar haklarının en üst düzeyde korunması adına büyük önem taşımaktadır. Expert bir İstanbul avukat, dava ve satış adımlarını eksiksiz kurgulayarak hak kaybını önler.
İstanbul genelinde; özellikle Ümraniye avukat ve Çekmeköy avukat arayışlarınızda, gayrimenkul hukuku, hissedar uyuşmazlıkları, izale-i şuyu ve satış memurluğu süreçlerinizin takibi için İstanbul avukat Avukat Adem Türkcan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.