Kira ilişkilerinde kiraya veren (ev sahibi) ile kiracı arasında yaşanan en ciddi uyuşmazlıklardan biri, kira bedelinin ödenmesi aşamasında ortaya çıkmaktadır. Ev sahiplerinin kira artış oranını beğenmemesi, kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istemesi veya fahiş zam taleplerinin reddedilmesi gibi durumlarda; kira bedelini almaktan imtina etmesi, banka hesabını kapatması veya yeni IBAN bilgilerini vermekten kaçınması uygulamada sıkça karşılaşılan bir yöntemdir.
Ancak kiracının “Ev sahibi hesabını kapattı”, “IBAN vermedi” veya “Gönderdiğim parayı geri iade etti” diyerek kira ödemesini aksatması, kiracıyı hukuken haklı kılmaz. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra İflas Kanunu (İİK) hükümleri uyarınca kira bedelini vaktinde ve usulüne uygun ödemeyen kiracı temerrüde (borcu ödemede gecikmeye) düşer. Bu durum ise ev sahibine haklı nedenle tahliye davası açma veya icra takibi başlatarak kiracıyı taşınmazdan çıkarma hakkı verir.
Bu makalemizde; ev sahibinin kirayı almaması durumunda kiracının izlemesi gereken yasal yolları, tevdii mahalli tayini (ödeme yeri belirlenmesi) sürecini, PTT konutta teslimli ödeme usulünü ve hak kaybına uğramamak için dikkat edilmesi gereken kritik detayları inceliyoruz.
Ev Sahibi Kira Bedelini Almazsa Ne Yapılmalıdır?
Kiraya verenin kira bedelini almaktan kaçınması (alacaklı temerrüdü), kiracının kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Kiracı, ödeme borcunu yerine getirmek için sırasıyla şu hukuki adımları atmalıdır:
1. İhtarname Çekilmesi
Kiracı, ev sahibine noter kanalıyla ihtarname göndererek kira bedelini ödemek istediğini, ancak hesabın kapalı olması veya bildirilmemesi sebebiyle ödeme yapılamadığını belirtmelidir. İhtarnamede, makul bir süre verilerek geçerli bir banka hesap numarası (IBAN) bildirmesi istenmelidir.
2. PTT Konutta Teslimli Gönderim
İhtarnameye rağmen hesap bildirilmeyen durumlarda kiracı, kira bedelini PTT aracılığıyla “Konutta Teslimli” ve açıklama kısmına hangi ayın kira bedeli olduğunu net bir şekilde yazarak (örneğin; “2026 Yılı Ağustos Ayı Kira Bedeli”) ev sahibinin adresine göndermelidir.
Eğer ev sahibi PTT ile gelen ödemeyi de kabul etmez veya teslim almaktan imtina ederse, alacaklı temerrüdü kesinleşmiş olur.
Tevdii Mahalli (Ödeme Yeri Tayini) Nedir?
Ev sahibinin ihtara ve PTT gönderimine rağmen kira bedelini almaktan imtina etmesi halinde kiracının başvuracağı kesin ve yasal çözüm tevdii mahalli tayini davasıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 107. maddesi uyarınca; alacaklının haklı bir sebep olmaksızın ödemeyi reddetmesi veya borçlunun kusuru olmaksızın alacaklının kim olduğunun ya da yerinin bilinememesi durumunda borçlu, mahkemeden ödeme yeri belirlenmesini isteyebilir.
Tevdii Mahalli Tayini Süreci Nasıl İşler?
- Mahkeme Başvurusu: Kiracı, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne bir dilekçe ile başvurarak tevdii mahalli tayini talep eder.
- Delillerin Sunulması: Başvuru dilekçesine kira sözleşmesi, banka dekontları, gönderilen ihtarname ve PTT iade evrakları eklenerek alacaklının ödemeyi almaktan kaçındığı ispatlanır.
- Ödeme Yerinin Belirlenmesi: Mahkeme (genellikle duruşmasız olarak dosya üzerinden), ev sahibi adına PTT şubesinde veya belirlenen bir bankada özel bir tevdiat hesabı açılmasına karar verir.
- Kira Ödemelerinin Yapılması: Kiracı, kira dönemi geldikçe kira bedellerini mahkemenin belirlediği bu hesaba yatırır ve dekontları saklar.
Mahkemenin belirlediği yere ödeme yapan kiracı, kira borcunu hukuken ve eksiksiz bir şekilde ifa etmiş sayılır. Böylece ev sahibinin “kira ödenmedi” gerekçesiyle tahliye davası açma veya ilamsız icra takibi (Örnek No: 13) başlatma riski tamamen ortadan kalkar.
Tevdii Mahalli Sürecinde Yapılan Sık Hatalar ve Tahliye Riski
Kira hukukunda süreler ve usul kuralları son derece katıdır. Kiracıların bu süreçte sıklıkla yaptığı hatalar şunlardır:
- Sadece Banka Dekontuna Güvenmek: Ev sahibinin hesabına eksik yatırılan veya iade edilen paradan sonra hiçbir hukuki adım atmamak.
- Eksik Ödeme Yapmak: PTT veya banka kanalıyla yapılan ödemelerde havale/gönderim ücretinin kira bedelinden düşülmesi. Kira bedeli ev sahibinin eline eksiksiz geçmelidir; aksi halde eksik ödeme gerekçesiyle tahliye riski doğar.
- Açıklama Yazmamak: Ödeme yapılırken hangi ayın kira bedeli olduğunun belirtilmemesi.
- Zaman Kazanmaya Çalışmak: Mahkemeden tevdii mahalli kararı alınana kadar kira ödemelerini geciktirmek. Başvuru süresince de PTT veya noter kanalıyla ödeme denemeleri sürdürülmelidir.
Kira Hukukunda Uzman Avukat Desteğinin Önemi
Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların arttığı günümüzde, basit usul hataları dahi kiracının yıllardır oturduğu evden veya iş yerinden tahliye edilmesine sebep olabilmektedir. Tevdii mahalli davasının açılması, mahkeme kararının uygulanması ve olası icra takiplerine itiraz süreçleri teknik detaylar içerir.
Bu nedenle sürecin en başından itibaren tecrübeli bir İstanbul avukat ile takip edilmesi hak kayıplarını engellemek açısından hayati önem taşır. Uzman bir İstanbul avukat, kiranın eksiksiz ve usulüne uygun ödenmesini sağlayarak kiracıyı tahliye tehdidinden korur.
İstanbul genelinde; özellikle Ümraniye avukat ve Çekmeköy avukat ihtiyaçlarınızda, kira hukuku, tahliye davaları, kira tespiti, uyarlama ve tevdii mahalli tayini süreçlerinizin takibi için İstanbul avukat Avukat Adem Türkcan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.